Il Catasto e il Rilievo
Come si identifica un lotto sulla carta e come lo si misura sul terreno: dalla particella catastale al rilievo topografico, dal subalterno al rilievo del fabbricato.
Dalla norma al lotto reale
Le lezioni K1 e K2 hanno fissato che cosa si può costruire e come misurarlo. Resta una domanda: su quale terreno, esattamente?
Per verificare l’edificabilità di un lotto occorre prima identificarlo senza ambiguità: dove sta, quali sono i suoi confini, a chi risulta intestato, che cosa vi è già costruito. Lo strumento per identificarlo sulla carta è il catasto; lo strumento per misurarlo sul terreno è il rilievo. La lezione K3 li affronta in questo ordine: prima il sistema catastale e i suoi documenti (mappa, visura, planimetria, DOCFA), poi le tecniche di rilievo del lotto e dei fabbricati.
Le informazioni sono ricavate da fonti professionali secondarie (le pagine dell’Agenzia delle Entrate non erano consultabili dagli strumenti usati per preparare la lezione): prima di usarle in una pratica reale se ne controlla la versione aggiornata sulle istruzioni ufficiali dell’Agenzia.
Che cos’è il catasto
Il catasto è un inventario generale delle proprietà immobiliari, redatto a scopo prevalentemente fiscale.
È costituito da un insieme di documenti che censiscono i terreni e i fabbricati, ne descrivono la posizione e la consistenza e ne attribuiscono una redditività convenzionale. Accanto alla finalità fiscale il catasto assolve a funzioni anche tecniche, amministrative e topografiche: la sua cartografia è la base su cui si individuano le particelle e si impostano frazionamenti e pratiche edilizie.
Il sistema italiano è articolato in due archivi distinti, tra loro collegati:
Il catasto dei terreni
Il Catasto dei Terreni (NCT) censisce le porzioni di territorio e ne descrive qualità e produttività.
Istituito con la legge n. 3682 del 1886, il catasto dei terreni suddivide il territorio in particelle: porzioni di terreno caratterizzate da continuità fisica e omogeneità produttiva, nello stesso comune e nello stesso foglio di mappa. Per ogni particella si registrano la qualità di coltura, la classe di produttività e la superficie.
| Dato | Significato |
|---|---|
| Qualità | Il tipo di coltura o destinazione del terreno: seminativo, prato, vigneto, bosco, e così via |
| Classe | Il grado di produttività all’interno di una stessa qualità (la classe 1 è la più produttiva) |
| Superficie | Misurata in ettari, are e centiare (ha, are, ca) |
| Reddito dominicale (RD) | Il reddito che il terreno rende al proprietario |
| Reddito agrario (RA) | Il reddito dell’imprenditore agricolo che lo coltiva |
La rappresentazione grafica è affidata alla mappa catastale: un quadro d’unione d’insieme e una serie di fogli di mappa in scala 1:2.000, con eventuali allegati di dettaglio a scale maggiori (per esempio 1:1.000 o 1:500).
Il catasto dei fabbricati
Il Catasto dei Fabbricati (storicamente Nuovo Catasto Edilizio Urbano) censisce le unità immobiliari urbane: appartamenti, negozi, uffici, autorimesse, magazzini e simili.
Per ogni unità immobiliare la scheda catastale riporta sette gruppi di informazioni:
| Informazione | Che cosa contiene |
|---|---|
| Identificazione catastale | Comune, sezione (se esiste), foglio, particella, subalterno: il “codice fiscale” dell’immobile |
| Indirizzo | Via, numero civico, piano, interno |
| Titolari | I soggetti titolari di diritti reali sull’immobile (proprietà, usufrutto, diritto di abitazione…) o, comunque, i possessori, con le relative quote |
| Consistenza | La dimensione dell’unità: in vani, metri quadrati o metri cubi a seconda della categoria |
| Categoria | La tipologia di immobile (lettera e numero, per esempio A/2) |
| Classe | Il livello di qualità e redditività all’interno della categoria |
| Rendita catastale | La redditività attribuita all’unità: si ricava da categoria, classe e consistenza |
Le categorie catastali e la consistenza
Le unità immobiliari urbane si raggruppano in sei gruppi, indicati da una lettera.
| Gruppo | Tipologia | Esempi di categorie |
|---|---|---|
| A | Abitazioni e uffici | A/2 abitazione civile, A/7 villino, A/10 ufficio |
| B | Uso collettivo | collegi, scuole, ospedali |
| C | Commerciale e accessorio | C/1 negozio, C/2 magazzino, C/6 autorimessa |
| D | Uso speciale | opifici, alberghi |
| E | Uso pubblico particolare | stazioni, edifici di culto |
| F | Categorie fittizie | aree urbane, immobili in corso di costruzione |
La consistenza si esprime con un’unità di misura che dipende dal gruppo. In termini generali, nelle abitazioni (gruppo A) si conta in vani, negli immobili ad uso collettivo (gruppo B) in metri cubi e nei locali commerciali e accessori (gruppo C) in metri quadrati; per i gruppi D ed E non si indica una consistenza ma si stima direttamente il valore dell’immobile.
Comune catastale, sezione e foglio
L’identificazione catastale funziona per approssimazioni successive, dal territorio al singolo immobile: come l’indirizzo postale, ma geometrico.
- Comune catastale: la ripartizione base del territorio; coincide in genere con il confine amministrativo del Comune, ma in alcuni casi ha confini diversi (per questo si parla di “comune catastale” e non solo di comune)
- Sezione: una suddivisione ulteriore del territorio comunale, presente solo in alcuni comuni (sezione urbana o sezione censuaria, a seconda dell’archivio)
- Foglio: la porzione di territorio comunale rappresentata in una tavola della mappa catastale; ogni comune ha molti fogli numerati
Il foglio di mappa e l’estratto di mappa
Il foglio di mappa è la tavola cartografica del catasto, l’estratto è il ritaglio che serve per una pratica.
- Il foglio di mappa rappresenta, con i confini delle particelle, i fabbricati e la viabilità, una porzione del territorio comunale, in genere in scala 1:2.000
- L’estratto di mappa è lo stralcio del foglio che inquadra la particella di interesse e quelle circostanti: è il documento che si allega a progetti, frazionamenti e richieste al Comune
- La mappa è un riferimento grafico: rappresenta i confini come risultano all’aggiornamento catastale, non come sono stati stabiliti dalle parti. Per questo, prima di un progetto vicino al confine, si fa un rilievo (tavole 12-13)
La particella e il subalterno
La particella (o mappale) individua il terreno o il fabbricato; il subalterno individua l’unità immobiliare al suo interno.
| Elemento | Che cosa individua |
|---|---|
| Particella o mappale | Una porzione di terreno, oppure un fabbricato con l’eventuale area di pertinenza, rappresentata nel foglio |
| Subalterno | La singola unità immobiliare all’interno della particella: ogni appartamento, negozio, cantina o garage ha il proprio numero |
La planimetria catastale
La planimetria catastale è il disegno dell’unità immobiliare depositato in catasto: è la sua “fotografia” per l’Agenzia.
- Rappresenta l’unità immobiliare con i muri, le partizioni interne, le destinazioni dei locali, le altezze interne, l’orientamento e la scala (in genere 1:200)
- È depositata all’atto dell’accatastamento (tavola 11) e si aggiorna quando l’unità cambia (frazionamento, ampliamento, nuova distribuzione interna)
- Fotografa lo stato di fatto dichiarato al catasto dal professionista: non certifica che le opere siano state autorizzate dal Comune
La visura catastale
La visura catastale è il documento che riporta i dati attuali (o storici) di un immobile o di un soggetto presenti negli archivi del catasto.
| Gruppo di dati | Che cosa si legge |
|---|---|
| Dati anagrafici dell’immobile | Comune e codice catastale, sezione, foglio, particella, subalterno, indirizzo e piano |
| Classificazione | Categoria (per esempio A/2) e classe: determinano imposte e agevolazioni |
| Dati economici | Consistenza (vani, mq o mc) e rendita catastale in euro |
| Intestazioni | I titolari con codice fiscale, i diritti reali (proprietà, usufrutto…) e le quote possedute |
Per i terreni la visura riporta invece qualità, classe, superficie in ha-are-ca, reddito dominicale e reddito agrario.
Visura per immobile
Si parte dai dati catastali o dall’indirizzo e si ottiene la scheda di quella specifica unità: dati, rendita, intestatari.
uso: verificare un lottoVisura per soggetto
Si parte dal nominativo o dal codice fiscale e si ottiene l’elenco di tutti gli immobili intestati a quella persona.
uso: trovare gli immobili di un clienteComune di Savona, foglio 25, particella 215, subalterno 2; categoria A/2, classe 3, consistenza 5,5 vani; rendita 411,87 euro; intestato a Rossi Mario, proprietà 1/1.
Si legge: un’abitazione di tipo civile, del primo piano di un fabbricato con più subalterni (tavola 08), di cinque vani e mezzo, con rendita catastale di 411,87 euro; un solo proprietario per l’intera quota. Non si legge: se i lavori sono autorizzati, se la planimetria corrisponde allo stato reale, quali sono i confini esatti del lotto.
Il DOCFA: accatastare e aggiornare un fabbricato
Il DOCFA (DOcumenti CAtasto FAbbricati) è la procedura telematica con cui un professionista abilitato dichiara al catasto un nuovo fabbricato o una sua variazione.
- Chi la presenta: un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito) con firma digitale; la procedura è telematica e risale agli anni Novanta
- Che cosa contiene: la planimetria dell’unità, i dati identificativi, la categoria e la classe proposte e la rendita proposta; l’Agenzia verifica e attribuisce la rendita definitiva
- Quando serve: per le nuove costruzioni e per le variazioni di superficie, destinazione d’uso, frazionamento, fusione o categoria; in generale la dichiarazione va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori (termine di prassi da verificare sulle istruzioni ufficiali)
Il rilievo topografico del lotto
Il rilievo topografico misura sul terreno posizione, forma e quote del lotto e le restituisce in scala su un disegno.
| Strumento | Che cosa misura |
|---|---|
| Stazione totale | Angoli orizzontali e verticali e distanze: fornisce posizione e quota dei punti rilevati |
| GNSS | La posizione di punti sulla Terra grazie ai segnali dei satelliti: utile per inquadrare il rilievo e raggiungere punti lontani |
| Laser scanner | La posizione di un enorme numero di punti, misurando il tempo di ritorno di un raggio laser: produce nuvole di punti |
- Fasi: preparazione (studio dei dati catastali e della cartografia), rilievo in campo (misura di angoli e distanze verso i vertici e i dettagli), elaborazione (calcolo delle coordinate e restituzione grafica del disegno)
- Inquadramento: per le pratiche catastali il rilievo si collega ai punti fiduciali, riferimenti della rete catastale che permettono di inserire il rilievo nella mappa
- Prodotti: la planimetria del lotto con confini, fabbricati e recinzioni, le quote del terreno (utili per sbancamenti e riporti, K2 tavola 03) e, quando serve, le curve di livello
- Pratiche catastali: per aggiornare la mappa dopo una nuova costruzione o un frazionamento si usa un atto redatto con il software Pregeo (tipo mappale, tipo di frazionamento), trasmesso in via telematica
Il rilievo dei fabbricati
Il rilievo architettonico documenta com’è fatto un edificio esistente: forma, dimensioni, materiali, trasformazioni.
Per ristrutturare, ampliare o accatastare un fabbricato esistente serve una base dimensionale affidabile. Si usano due famiglie di metodi:
Rilievo diretto
Misure prese con strumenti semplici: metro, distanziometro laser, filo a piombo, livella; annotate a mano su schizzi detti eidotipi.
edifici piccoli e ambienti interniRilievo indiretto
Misure ottenute con strumenti topografici (stazione totale) o con tecniche digitali: fotogrammetria e laser scanner.
facciate, edifici grandi, rilievi esterni- Sopralluogo e documentazione: fotografie, ricerca dei documenti storici e dei titoli edilizi esistenti
- Eidotipo: schizzo in pianta a mano libera, non in scala, ma con tutti i locali e gli elementi da misurare
- Misure: lati dei locali, spessori dei muri, posizione di porte e finestre, altezze
- Restituzione grafica: disegno in scala di piante, sezioni e prospetti
Un locale rettangolare misura 4,20 m × 5,60 m. Se gli angoli sono retti, la diagonale vale, per il teorema di Pitagora, d = √(4,20² + 5,60²) = √(17,64 + 31,36) = √49 = 7,00 m. Se misurando le due diagonali si trova 7,00 m e 7,00 m, il locale è a squadro; se si trovano valori diversi tra loro o diversi da 7,00 m, uno o più angoli non sono retti, oppure la misura è errata: si ripete il rilievo.
Autovalutazione
Quattro problemi per verificare la comprensione degli argomenti della lezione.
Spiegare che cosa individua ciascun elemento dell’identificazione “foglio 12, particella 345, subalterno 6” e dire a quale dei due catasti (terreni o fabbricati) appartiene ciascun livello della catena foglio-particella-subalterno.
Una visura riporta: categoria A/2, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita 411,87 euro. Descrivere che cosa ciascun dato comunica e indicare tre informazioni importanti per il progettista che la visura non fornisce.
Un cliente ti dice solo il proprio nome e di possedere “alcuni terreni nella zona collinare”. Quale tipo di visura richiedi? E se invece conosci foglio, particella e subalterno di un appartamento e vuoi sapere a chi è intestato? Motivare le due scelte.
Un locale rettangolare di 4,20 × 5,60 m viene rilevato misurando le due diagonali: 7,00 m e 7,04 m. Calcolare la diagonale teorica, commentare lo scostamento e indicare che cosa fare prima di disegnare la pianta.
Riepilogo dei concetti chiave
- Il catasto è un inventario degli immobili a scopo prevalentemente fiscale: identifica e stima gli immobili, ma non prova da solo la proprietà né la conformità edilizia
- I due archivi sono il Catasto dei Terreni (particelle, qualità, classe, reddito dominicale e agrario) e il Catasto dei Fabbricati (unità immobiliari, categoria, classe, rendita)
- Un immobile si identifica con comune catastale, eventuale sezione, foglio, particella (mappale) e subalterno: cambiando una cifra si cambia immobile
- Il foglio di mappa (in genere scala 1:2.000) rappresenta le particelle; l’estratto di mappa è lo stralcio utile alla pratica
- La categoria (gruppi A-F), la classe e la consistenza determinano la rendita catastale, base di IMU e di altre imposte, diversa dal valore di mercato
- La planimetria catastale fotografa lo stato di fatto dichiarato e non certifica la legittimità edilizia: lo stato legittimo si verifica sui titoli
- La visura può essere per immobile o per soggetto e non è un titolo di proprietà
- Il DOCFA è la procedura telematica per accatastare o variare un fabbricato; Pregeo serve per aggiornare la mappa dei terreni (tipo mappale, frazionamento)
- Il rilievo topografico misura il lotto con stazione totale, GNSS o laser scanner; il rilievo dei fabbricati procede per eidotipo, misure dirette o indirette e restituzione grafica
- La verifica delle diagonali di un locale controlla l’ortogonalità e individua gli errori di misura