Edificabilità: Altezze, Superfici, Indici e Distanze

La lezione K1 ha mostrato dove si trova la regola. Questa lezione insegna a misurare ciò che la regola chiede.

Il piano urbanistico e il regolamento edilizio parlano per numeri: un’altezza massima, un rapporto di copertura, una distanza minima. Ma un numero ha senso solo se si sa esattamente che cosa si misura: l’altezza si prende fino alla gronda o al colmo? Il balcone conta nella superficie? La distanza si conta dal muro o dall’aggetto?

Per anni ogni Comune ha risposto a modo suo, e lo stesso edificio poteva risultare “conforme” in un Comune e “fuori parametro” in quello vicino. Per questo lo Stato, le Regioni e i Comuni hanno approvato nell’Intesa in Conferenza Unificata del 20 ottobre 2016 il Regolamento Edilizio Tipo (RET) con un quadro di definizioni uniformi di 42 grandezze edilizie, che le Regioni dovevano recepire e i Comuni adottare nei propri regolamenti.

Le tavole che seguono usano le definizioni uniformi come riferimento, segnalando di volta in volta dove una grandezza (per esempio l’altezza virtuale) resta invece una convenzione locale.

Due modi diversi di misurare “quanto è alto” un piano: uno guarda alla struttura, l’altro a ciò che si abita.

Per i limiti di altezza imposti dai piani conta il modo in cui si misura l’edificio visto da fuori.

Per capire quali piani “contano” servono tre definizioni complementari: il piano fuori terra ha il calpestio in ogni sua parte a quota pari o superiore a quella del terreno in aderenza; il piano seminterrato ha il pavimento (anche solo in parte) sotto il terreno e il soffitto sopra; il piano interrato ha il soffitto sotto il livello del terreno. Il sottotetto è lo spazio tra l’intradosso della copertura e l’estradosso del solaio sottostante.

Quando l’indice del piano è in mc/mq occorre trasformare l’edificio in un volume.

La definizione uniforme di volume totale o volumetria complessiva è la somma, piano per piano, della superficie totale per la relativa altezza lorda:

Molti regolamenti più datati o ancora in transizione usano invece l’altezza virtuale: un’altezza convenzionale, uguale per tutti i piani, per cui si moltiplica la superficie. Nei piani che la adottano il volume vale:

• L’altezza virtuale non fa parte delle 42 definizioni uniformi nazionali: è una convenzione locale
• Il valore e le esclusioni (porticati, logge, volumi tecnici…) variano da regolamento a regolamento; un regolamento regionale siciliano consultato la fissa, per esempio, in 2,95 m per i piani fuori terra
• La convenzione rende il volume indipendente dallo spessore reale dei solai: due edifici con la stessa superficie hanno lo stesso volume di piano anche se hanno altezze lorde diverse

Prima di misurare l’edificio occorre misurare il terreno su cui insiste, e distinguere ciò che si può edificare da ciò che serve alla collettività.

Dentro l’edificio le superfici si distinguono in base alla funzione: quelle in cui si vive e quelle di servizio.

La distinzione tra superficie utile, accessoria ed esclusa dal computo è tra le più usate (e discusse) nelle pratiche edilizie.

La definizione uniforme di superficie accessoria è accompagnata da un elenco esemplificativo di spazi che rientrano nella SA e da un elenco di spazi esclusi sia dalla SU sia dalla SA.

Un indice è un rapporto: trasforma una grandezza del piano (quanto si può edificare) in un limite per il singolo lotto.

• L’indice territoriale (It) è l’analogo dell’indice fondiario riferito alla superficie territoriale ST, comprese le dotazioni pubbliche
• L’indice fondiario si applica nei lotti già serviti; l’indice territoriale nelle aree da trasformare con strumenti attuativi
• Il rapporto di copertura e quello di permeabilità sono vincoli di segno opposto: il primo fissa un massimo di impronta, il secondo un minimo di terreno libero che assorba l’acqua piovana

Il D.M. 1444/1968 (art. 7) fissa limiti massimi di densità edilizia fondiaria a cui i piani devono attenersi:

Mettiamo insieme altezze, superfici e indici in una verifica di progetto, riprendendo il lotto della lezione K1.

Le distanze proteggono l’igiene, la luce, la sicurezza stradale e i diritti dei vicini. Sono di tre tipi, con fonti diverse.

La definizione uniforme di distanza è la lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici, di zona o di ambito urbanistico), in modo che ogni punto della sagoma rispetti la distanza prescritta. Poiché la sagoma comprende gli aggetti oltre 1,50 m, anche un balcone sporgente può “consumare” la distanza.

Due norme statali, con scopi diversi: una civilistica, una igienico-sanitaria.

• Il D.M. 1444/1968 prevede inoltre che, tra fabbricati con una strada interposta, la distanza corrisponda alla larghezza della sede stradale maggiorata di una quota per lato che cresce con la larghezza della strada (per esempio 7,50 m per lato per strade tra 7 e 15 m), e comunque non inferiore all’altezza del fabbricato più alto
• La giurisprudenza prevalente ritiene la distanza di 10 m applicabile anche quando una sola delle due pareti è finestrata, e inderogabile dai regolamenti locali: un principio da verificare sul caso concreto e sulla giurisprudenza più recente
• Le norme locali possono prevedere distanze maggiori, ma in genere non minori, con eccezioni per le zone storiche e per specifiche deroghe di legge

Qui la norma statale generale non fissa un valore numerico: la regola è quasi interamente locale.

La disciplina delle distanze minime dai confini è autonoma rispetto a quella delle distanze tra costruzioni: ha lo scopo di ordinare il territorio, non di tutelare l’igiene. I Comuni la fissano nei propri piani e regolamenti, con una prassi diffusa (non un obbligo di legge statale) che prevede valori come metà della distanza tra edifici (ad esempio 5 m) oppure metà dell’altezza della costruzione.

• Il valore da applicare si legge nelle norme del piano e nel regolamento edilizio comunale, spesso diverso per zona
• Il Codice civile disciplina a parte le vedute (artt. 905 e seguenti): per esempio, aprire vedute dirette sul fondo del vicino richiede di norma una distanza di 1,50 m dal confine, e 75 cm per le vedute laterali o oblique — valori da controllare sul testo prima di citarli in una pratica
• Le costruzioni in aderenza o sul confine sono ammesse solo dove le norme locali o l’accordo tra i vicini lo consentono

Una strada non finisce dove finisce l’asfalto: attorno alla sede stradale c’è una fascia di rispetto in cui non si può costruire.

Il Codice della strada (art. 16) e il suo regolamento di attuazione (DPR 495/1992, art. 26) fissano le distanze minime da rispettare, fuori dai centri abitati, per nuove costruzioni, ricostruzioni e ampliamenti, in funzione della classificazione della strada.

• Muri di cinta: 5 m dalle strade di tipo A e B, 3 m da quelle di tipo C e F (comma 4)
• Siepi e recinzioni: 1 m se non superano 1 m di altezza, 3 m se più alte (commi 7 e 8)
• Alberi: la maggiore tra l’altezza massima raggiungibile dalla pianta a maturità e 6 m (comma 6)
• Le norme non si applicano retroattivamente alle opere preesistenti (comma 9)

Quattro problemi per verificare la comprensione degli argomenti della lezione.

• Il Regolamento Edilizio Tipo (Intesa del 20 ottobre 2016) ha uniformato 42 definizioni edilizie: per un caso reale si applica il regolamento comunale che le ha recepite
• L’altezza lorda si misura da pavimento a pavimento; l’altezza utile da pavimento a intradosso del solaio, ed è quella confrontata con i minimi igienici
• L’altezza del fronte si misura dal terreno in aderenza fino alla gronda o alla sommità delle strutture perimetrali; l’altezza dell’edificio è la maggiore tra i fronti
• L’altezza virtuale è una convenzione locale per calcolare il volume: non fa parte delle definizioni nazionali
• La superficie fondiaria (edificabile) si ottiene sottraendo alla territoriale le dotazioni pubbliche; la superficie coperta è la proiezione dell’edificio, esclusi gli aggetti inferiori a 1,50 m
• Superficie utile e superficie accessoria distinguono gli spazi di vita da quelli di servizio; la superficie complessiva è SU più il 60% di SA; alcuni spazi sono esclusi dal computo
• Gli indici If, Rc, Ip trasformano il piano in limiti per il lotto; le tre verifiche si fanno insieme con altezze e distanze
• Le distanze sono di tre tipi, tra edifici, dai confini e dal confine stradale, con fonti diverse e valori che dipendono anche dalle norme locali
• Tra pareti finestrate di edifici antistanti serve di norma una distanza minima assoluta di 10 m (zone diverse dalla A)
• Fuori dai centri abitati la distanza dal confine stradale varia con il tipo di strada, da 60 m (tipo A) a 20 m (tipo F)